地产大V爆黄埔大瓜，除了限价，更应关注双合同问题

01

邓浩志爆黄埔限价大瓜惹争议

3月1日，微博认证为“地产经济学家”，拥有43万粉丝的广佛房产大V邓浩志发布了关于“黄埔调控升级，开始执行限价”的消息，指出“个别项目已经收到口头通知，销售备案价不得超过5万/平，开发商都已经准备好双内啥应对了”。

大瓜一出，引发楼市群众强势围观，并称由于是“口头操作，没有确切消息”，随后致歉并删除了相关微博。

△图片源于邓浩志微博

3月2日，邓浩志再次更新博文，似乎从有关渠道得到了较为确切的消息，公布了相关细则，“黄埔区新取证单位不得高于5W/平（知识城板块不得高于3W/平），同时新取得预售证单位备案均价和最高价都不得高于前一个月项目的网签均价和最高价。”

后续又补充说：“之前黄埔已提前选房但没网签的项目，现在都无法安排客户签约时间。主要是各个楼盘的定价还没有出来。这个定价权并不在房企手上，需要等，现在整个价格备案系统都在调整当中，预计很快就会公布。”

△图片源于邓浩志微博

真如邓专家所言，连“搭尾班车的机会都没有了”？一些房产媒体向黄埔的楼盘项目销售以及相关ZF内部人员进行求证，似乎言之凿凿，黄埔君只能说“让子弹再飞一会吧”，若是属实迟早会官宣的。

回首2020，尤其是下半年至今，黄埔楼市火爆，在广州房产圈话题度十足。尽管不是区域内项目全面“高歌猛涨”，但黄埔核心区的楼盘，比如区府、老黄埔、临港板块等确实涨势喜人。

如今，不少“网红盘”推新的吹风价均超过5万，比如即将入市的中鼎·珺合府以及万科·城市之光新一期的项目，吹风价都在5.5w左右，富力南驰·富颐华庭新一期吹风价最高达5.8w，融创翔龙·广府壹号新一期吹风价6w，坊间不了解黄埔行情的吃瓜群众，对这“坐5奔6”之势大为惊叹。

△珺合府营销中心开放（图源于其官方公众号）

热点房产区域降温已成大势所趋，从年前限贷令的出台，到进一步严查经营贷、消费等，可以看出政府治理楼市炒作乱象的决心。

所以，假如后续广州楼市调控加码，区域的热门楼盘实行限价也不足为奇，而且不是一刀切的新规更利于精准调控，那以上说的黄埔这些项目大概率是会受到影响的。

02

备受争议的“双合同”问题

什么是双合同？这里跟各位街坊科普下，房产行业双合同的诞生史。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，宣告全国新一轮楼市调控拉开序幕，广州随即明确表示，对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，不接受指导就不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

2017年3月，广州继续重申房企应严格按照预售许可备案价明码标价。所谓“上有政策，下有对策”，开发商为了能顺利网签备案，将房价拆分成购房合同和装修合同两部分。

双合同就是在这种大背景下诞生，说白了，就是市场与政府指导价博弈的衍生品。

2017、2018这两年，“双合同操作”已然成为行业潜规则，在广佛各大楼盘“横行霸道”，由“双合同”引发的维权、诉讼案件等在广州如“雨后春笋”般涌现。

互联网是有记忆的，编者至今还记得邓浩志专家在2017年还在其个人公众号发过一篇文章《双合同是被迫的，不违法还缓解了调控矛盾》，当时楼市的吃瓜群众都在热议，“这是在为开发商背书吗？”、“跟政府调控公然唱反调”之类的评论。

△图片源于邓浩志个人公众号

当时，也有一些人支持邓专家的观点，认为调控不能严重损害一方的利益，天平失衡反而不利于房产行业的健康发展，应该由市场自主定价云云，反正是引发了较大的争议。

直到2018年10月，广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

△图片源于广州市住建委官网

在“取消双合同”的新规正式出炉后，一石激起千层浪，也有些人觉得邓专家啪啪啪被“打脸”了。

这场风波前后，黄埔区也有多个楼盘也受到了波及，相信很多业主现在还记忆犹新。

2018年7月，在广州开展治理房地产市场乱象专项行动，保利越秀爱特城项目就因“双合同”问题被查而暂停销售。

2018年12月，受新规影响，一些开发商不愿意在收楼前将装修合同交还业主，引发了广州东区七大楼盘轰轰烈烈的维权，涉及黄埔的保利越秀爱特城、万科尚城、万科幸福誉等楼盘。

当时签名维权的业主超过1100人，并向广东省消费者协会递交了诉求书，要求拿回当初签订的装修合同、收回毛坯房验收权、公布装修价格明细并退回差异部分、双改单、允许公积金贷款等。

知识城某盘因开发商不给装修合同，业主也拒交装修款，僵持之下，开发商以业主拖欠装修款违约为由，单方面宣布解除买卖合同，由此引发法律纠纷。（图片源于广州房产）

所以，在如今“黄埔限价”传闻每天飞时，业主们对“双合同重出江湖”更是嗤之以鼻。对于开发商来言，双合同是个避规的好东西，但对于购房者而言，“双合同”买房可谓是套路深、纠纷多、手尾长。

主要有哪些不利之处，黄埔君下面给你重点说下。

一、“双合同”买房首付金额更高，对刚需更不友好，等于变相提高了购房门槛。

二、“双合同”的装修合同，常跳过购房者，让开发商直接向装修公司交楼，一旦出现房屋质量问题，可能会遭遇踢皮球，购房者的验房权难以保障，且维权艰难。

三、若出现逾期交楼、办证等违约情形，开发商可以只按购房合同价款总价为基数计算违约金或退款，等于变相降低赔偿标准，这类官司一搜也是一大把。

四、新国五条中规定，二手房转让要收取差额的20%税费，而装修合同价，也会被计入房价差额收税，这也就意味着转让税费无形中提高了。

有律师朋友表示，开发商跟业主签订“双合同”，属于行政违法行为，购房者可以向房地产主管部门去提起行政投诉，让其介入及调查处理。

假如开发商又祭出“双合同”大法，政府的楼市调控会不会再次加码呢？这场博弈，咱们可以拭目以待。

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